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                  ARTÍCULO SOBRE LA PROPIEDAD EN EL DIARIO "IDEAL" DE GRANADA

                  A continuación muestro el escrito publicado en el Diario "EL IDEAL"de Granada sobre las delimitaciones de la propiedad inmobiliaria y los actuales problemas vinculados a ellas en España.

                  CARTA AL DIRECTOR "EL IDEAL" DE GRANADA 

                   Estimado Sr. Director, tras el reportaje televisivo emitido hace unas semanas en Cuatro sobre el escándalo relacionado con la Gerencia del Catastro en Granada, quisiera escribirle en relación a los actuales problemas que surgen con los bienes inmuebles y sus transacciones en Notaría o en Catastro. Tengo algunos casos de clientes que compraron fincas sin antes comprobar la superficie ni sus deslindes, lo cual conlleva problemas al inscribirlos en el correspondiente Registro de la Propiedad. Muchas veces no pueden ser inscritas en dicho registro ni estar formalizadas al no coincidir su descripción en las escrituras notariales con Catastro, como se indica en la Ley 13/2015, dejando así al cliente en una indefensión. Por ello estoy muy de acuerdo con los artículos escritos por colegas profesionales de la AEGEX sobre la definición de las deslindes de bienes inmuebles. He comprobado que tristemente algunas Notarías no contrastan debidamente dichas deslindes o la superficie de la finca con Catastro, mediante los preceptivos archivos GML. También surgen muchos problemas con Catastro, ya que no comprueba ni corrige debidamente su cartografía, la cual tiene grandes deficiencias en general. Tampoco ayuda mucho el no comprobar y aceptar directamente algunos informes técnicos (incluso ya visados), con graves errores en su procedimiento, cuyos autores (supuestamente técnicos competentes) no tienen los debidos conocimientos en cartografía ni topografía. Pongo como ejemplo un caso reciente donde descubrí que un ingeniero usaba para sus peritaciones un equipo GPS de medición con errores de medio metro sin saberlo ni comprobarlo; dicho error es muy grande para realizar mediciones tan delicadas como determinar deslindes o cualquier otro tipo de trabajo topográfico donde las precisiones suelen ser de centímetros. Es por ello que ruego e invito a los organismos competentes a que sean más exigentes por el bien de la ciudadanía. Gracias.
                  Jorge de Abajo.
                  Ing.Tec.Topografía

                   

                  VÍDEO TUTORIAL SOBRE LA NUEVA LEY DE USO DE DRONES EN ESPAÑA

                  Enlace: https://www.youtube.com/watch?v=-xxiivqj5FQ

                  He enlazado este interesante y didáctico video tutorial para que podamos estar informados sobre las nuevas posibilidades que nos ofrece la actual legislación sobre el empleo de aeronaves no tripuladas, especialmente para nuestro gremio profesional.

                  Un saludo.

                   

                   

                  NUEVA LEY SOBRE USO DE DRONES

                  EL PASADO DÍA 29 DE DICIEMBRE SE PUBLICÓ EN EL BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO (BOE) LA IMPLANTACIÓN DE LA NUEVA LEGISLACIÓN SOBRE USO DE DRONES, ES DECIR, EL REAL DECRETO 1036/2017, DE 15 DE DICIEMBRE, POR EL QUE SE REGULA LA UTILIZACIÓN CIVIL DE LAS AERONAVES PILOTADAS POR CONTROL REMOTO.

                  SEGÚN EL ARTÍCULO DE "EFEFUTURO", ESTA NUEVA NORMATIVA PODRÍA AMPLIAR HASTA CINCO LOS ESCENARIOS OPERATIVOS DE USO DE ESTAS AERONAVES NO TRIPULADAS, COMO REALIZAR VUELOS NOCTURNOS O EN ESPACIO AÉREO CONTROLADO, INSPECCIÓN DE MONUMENTOS ARQUITECTÓNICOS, VIGILANCIA DE COSTAS, ETC.


                  ESTA NOTICIA HA SIDO MUY ESPERADA EN NUESTRO GREMIO PROFESIONAL, YA QUE SE PODRÁ OBTENER ORTOFOTOGRAFÍAS Y CARTOGRAFÍA URBANA DE ALTA RESOLUCIÓN, ASÍ COMO LEVANTAMIENTOS TOPOGRÁFICOS TRIDIMENSIONALES DE EDIFICACIONES Y ANÁLISIS CATASTRAL, ENTRE OTRAS MÚLTIPLES APLICACIONES.


                  PERO ESTA NUEVA OPORTUNIDAD PUEDE GENERAR TAMBIÉN DESCONFIANZAS Y SUSPICACIAS SOBRE SU DEBIDO CUMPLIMIENTO. YA QUE HASTA AHORA LA NORMATIVA NO HA SIDO DEL TODO APLICADA CON EL DEBIDO RIGOR, EN ALGUNOS CASOS CON LAXOS CONTROLES EN SUS REQUISITOS, POR EJEMPLO, PERMITIÉNDOSE VUELOS EN ZONAS URBANAS SIN NINGUNA GARANTÍA DE SEGURIDAD. ESTAS DEFICIENCIAS EN EL INCUMPLIMIENTO DE LA LEGISLACIÓN PUEDEN ACARREAR GRAVES CONSECUENCIAS, ESPECIALMENTE EN LA SEGURIDAD CIUDADANA.

                  ESTA REGULARIZACIÓN SERÁ ESPECIALMENTE BENEFICIOSA PARA LA ADMINISTRACIÓN PÚBLICA, TANTO ENTIDADES ESTATALES (CATASTRO) COMO LOCALES (AYUNTAMIENTOS), AL PODER OBTENER INFORMACIÓN GRÁFICA MUY VALIOSA SOBRE ZONAS HASTA AHORA SUPUESTAMENTE INACCESIBLES.


                  SOLO CABE ESPERAR Y OBSERVAR LA EVOLUCIÓN DE ESTA IMPLANTACIÓN.

                   

                  FUENTES DE INFORMACIÓN:  www.efefuturo.com / www.dronair.com / www.boe.es

                  STUFF IN SPACE

                  ENLACE: http://stuffin.space/

                  "STUFF IN SPACE"  es un increible mapa 3D en tiempo real del movimiento, posicionamiento y características de objetos (satélites principalmente) que orbitan sobre el Planeta Tierra. 

                  Nuevos modelos digitales de elevación libres

                  Ademas de los conocidos modelos digitales de elevación SRTM y ASTER que podemos descargar libremente (para más detalles ver los artículos anteriores) ahora se nos presenta otra opción, de mayor resolución, los Modelos Digitales de Terreno Alos-1 Palsar, generados de imágenes de radar y con una resolución espacial de 12,5 metros.

                   

                  ENLACES: http://mundocartogeo.blogspot.com.es/2016/03/nuevos-modelos-digitales-de-elevacion.html?m=1

                  MÁS DETALLES: https://www.asf.alaska.edu/sar-data/palsar/

                  El Norte de los Mapas

                  Excelente y muy recomendado artículo de la BBC Mundo:

                  La fascinante historia de por qué el norte queda arriba en los mapas

                   

                  http://www.bbc.com/mundo/vert-fut-36632096?ocid=socialflow_facebook

                  Antiguo Artículo Prensa: "El Estado Español No Garantiza la Delimitación de la Propiedad Privada"

                  Este antiguo artículo de prensa sigue vigente en parte, ya que el Registro de la Propiedad se apoya equivocadamente en la Cartografía Catastral. Existen graves anomalías en esta cartografía, representándose algunas edificaciones y parcelas desplazadas de su verdadera posición, hay casos que incluso con variaciones de 2 metros.

                  https://historiasdeungeometra.files.wordpress.com/2013/01/abc-25-1-coitt.jpg

                  Explicación sobre los Solsticios y Equinoccios

                   

                  https://www.youtube.com/watch?v=1SrfC-QLHsQ

                  NO COINCIDEN LA FINCA REGISTRAL Y LA PARCELA CATASTRAL

                  Muestro un artículo muy interesante de la web: "notariosenred.com" para comprender la problemática entre la realidad física, realidad jurídica y la realidad catastral de un terreno o edificación en España. 

                  ¿Cómo es posible que mi finca no sea igual en el Catastro que en el Registro?

                  Publicado por: Miguel Angel Panzano Cilla 07/09/2015 en Viviendas e Inmuebles

                  ENLACE: http://www.notariosenred.com/2015/09/como-es-posible-que-mi-finca-no-sea-igual-en-el-catastro-que-en-el-registro/

                  Cuando hablamos de fincas o parcelas que son objeto de escrituras públicas que se redactan por los notarios y se inscriben en el Registro de la Propiedad, a la hora de hacer constar su descripción (datos de situación, linderos y superficie) se suele plantear la cuestión de que confluyan tres realidades:

                  • Por un lado, la realidad física: cuánto mide y dónde está mi parcela.
                  • Por otro lado, la realidad “catastral”: cuál es mi parcela y qué superficie le atribuye el Catastro, datos que aparecen en la certificación catastral descriptiva y gráfica, que prácticamente siempre se incorpora a la escritura para identificar la parcela que en ella se describe. Ésta incluye su referencia catastral (que viene a ser como el “DNI” de la finca) y un plano de la misma y se puede solicitar telemáticamente desde las notarías (como ya explicó mi compañero Javier Ríos en este mismo blog, en otro post).
                  • Y por último, la realidad “jurídica” que es la que aparece en las escrituras o títulos previos y que es la que publica el Registro de la Propiedad.

                  Pues bien, lamentablemente, estas tres realidades no siempre coinciden. Es posible que alguno de esos datos descriptivos que figuran en títulos antiguos y previos, y por tanto en la inscripción registral, sean erróneos, ya que son datos que se han venido reflejando en las escrituras, la mayoría de las veces, según lo que resulta de las manifestaciones de los interesados, a diferencia de otros sistemas registrales de origen y base catastral. Y estas manifestaciones muchas veces no han sido lo suficientemente precisas, dando lugar por ejemplo a errores en cuanto a la situación de los linderos por confusión de los puntos cardinales, o en cuanto a la superficie por la utilización de unidades de medida propias de cada región y no del todo exactas o por hacerse una medición a “ojo” por los interesados. Ello determina que el Registro de la Propiedad publique actualmente descripciones de fincas ya inscritas que en ocasiones no coinciden con la realidad.

                  En la actualidad existe un mayor rigor legislativo y unos medios técnicos con los que no se contaba antiguamente. Así por ejemplo, cuando una finca accede por primera vez al Registro de la Propiedad, su descripción ya coincide con la que aparece en esa certificación catastral descriptiva y gráfica. Además, las descripciones de fincas se pueden actualizar tomando como base esas certificaciones, como contaba mi compañero Javier Ríos en este post.

                  Pero es que, además, puede que la realidad física no coincida con esos planitos estupendos que ahora obtenemos telemáticamente del Catastro desde las notarías, porque también puede ocurrir que el Catastro tenga algún error, por ejemplo en cuanto a su configuración o superficie.

                  Dado que nuestro Registro de la Propiedad publica la descripción de las fincas y la titularidad de las mismas con unos importantísimos efectos jurídicos y el Catastro también describe las fincas (porque fundamentalmente viene a ser un plano o mapa de todo el territorio nacional, además de una lista de propietarios) es obvio y es una tradicional aspiración de nuestro sistema jurídico inmobiliario la de lograr una coordinación o concordancia lo más exacta posible entre el Registro de la Propiedad y el Catastro y también entre ambos y la realidad física.

                  Pues bien, nuestra legislación vigente, que ha sido recientemente reformada y modernizada en estas materias, regula una serie de procedimientos genéricos de “concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extrarregistral”, de tramitación notarial y registral, si bien algunas de estas normas todavía no han entrado en vigor.

                  Estos procedimientos, en ocasiones complejos, son muy diferentes según el caso y su análisis detallado excede de estas líneas, pero cabe decir que en ellos se prevén notificaciones a las personas interesadas, obviamente su tramitación y resolución es más fácil si están de acuerdo todas ellas (si quiero rectificar la superficie de mi finca y mi vecino está de acuerdo, el procedimiento es más sencillo), así como el intercambio por medios telemáticos de información entre notarías, Registros y Catastro.

                  Sí me interesa señalar que la ley entiende que un momento adecuado para lograr esa concordancia o subsanar una discrepancia que pudiera existir entre el Catastro y la realidad puede ser, precisamente, cuando se otorga una escritura que tiene por objeto alguna finca que constituye una parcela catastral, ya sea rústica o urbana. En este caso, los notarios tenemos que preguntar a los interesados si la descripción que contiene la certificación catastral descriptiva y grafica que incorporamos a la escritura se corresponde con la realidad física del inmueble en ese momento en cuanto a su configuración (es decir, el dibujo que aparece en ese plano) y superficie (es decir, cuánto mide).

                  Si la respuesta es afirmativa porque los interesados entienden que la descripción “real” coincide con la descripción “catastral”, esta se hará constar en la escritura y en el Registro de la Propiedad, que la tomará como base para operaciones futuras, siempre y cuando exista “identidad” con la descripción “registral” (es decir cuando los datos de ambas coincidan, no existan diferencias de superficie superiores al diez por ciento, y siempre que no existan dudas fundadas sobre la identidad de la finca derivadas de otros datos descriptivos). En este caso ya se habría logrado esa coordinación. Si no existe dicha identidad, el registrador de la propiedad lo notificará telemáticamente al Catastro para que inicie, en su caso, el procedimiento oportuno.

                  Si los interesados manifiestan que esa descripción no es correcta, es decir que existe una discrepancia entre la descripción “real” y la “catastral” en cuanto a su configuración y superficie, entonces se puede iniciar un procedimiento de subsanación del Catastro desde la propia notaría. Para ello, es necesario que los interesados acrediten suficientemente esa discrepancia por cualquier medio admitido en Derecho, lo que dependerá del caso concreto, pero como mínimo habrá que aportar un plano actualizado.

                  En ese caso, los notarios iniciamos el procedimiento y lógicamente se lo notificamos a los propietarios colindantes para que puedan hacer alegaciones en veinte días y si no se oponen, hacemos constar esa descripción “real” en documento notarial. Además, lo notificamos telemáticamente al Catastro en el plazo de cinco días para que la valide técnicamente y rectifique la descripción “catastral”. En este supuesto también se habría logrado esa coordinación. Sin embargo, si alguno de los afectados se opone o esa discrepancia no resulta debidamente acreditada, entonces el notario lo notifica telemáticamente al Catastro para que ponga en marcha, en su caso, el procedimiento oportuno.

                  Aún hay una tercera posibilidad, y es que los interesados no tengan suficientes datos en ese momento como para decirnos si existe o no una discrepancia, o no tengan interés en iniciar ese procedimiento, con lo cual todo quedaría como estaba y no se habría logrado esa coordinación, sin perjuicio de la subsanación de discrepancias que pueda llevar a cabo el propio Catastro, en su caso.

                   

                  NUEVO AVANCE DE ENTENDIMIENTO ENTRE AEGEX Y COIGT

                  BUENAS NOTICIAS PARA LA MEJORA DE LA SEGURIDAD JURÍDICA DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA EN ESPAÑA

                  SEGÚN EL ARTÍCULO PUBLICADO POR LA ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE GEÓMETRAS EXPERTOS (AEGEX), HA HABIDO UNA SERIE DE REUNIONES Y PRIMEROS PASOS DE ACERCAMIENTO ENTRE ESTA ASOCIACIÓN PROFESIONAL Y EL COLEGIO OFICIAL DE INGENIERÍA GEOMÁTICA Y TOPOGRAFÍA (COIGT), POSIBLEMENTE PUEDE GENERAR EN ALGÚN TIPO DE COLABORACIÓN ENTRE AMBAS ENTIDADES.

                  ESTA NOTICIA MUY PROBAMENTE ALEGRE Y CONGRATULE A MUCHOS PROFESIONALES DE ESTE GREMIO, ENTRE LOS QUE ME ENCUENTRO YO MISMO, POR ELLO ANIMO A QUE SE SIGA TRABAJANDO PARA LLEGAR A HABER UN VERDADERO ENTENDIMIENTO Y MAYOR COOPERACIÓN, POR EL BIEN DE LA PROFESIÓN Y EL BENEFICIO DE NUESTRA SOCIEDAD.

                  AUNQUE AÚN NOS QUEDA MUCHO POR LLEGAR A LA HOMOLOGACIÓN QUE LEGÍTIMAMENTE TIENEN ALGUNOS DE NUESTROS COMPAÑEROS EUROPEOS, SE PERCIBE POCO A POCO UN AVANCE DE LA DEBIDA ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y LA SEGURIDAD JURÍDICA DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA DE NUESTRO PAÍS. ENTRE ESTOS LOGROS Y PESE A ALGUNAS DEFICIENCIAS QUE ARRASTRA, ESTÁ LA ACTUAL LEY 13/2015 (REFORMA DE LA LEY HIPOTECARIA Y EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY DEL CATASTRO INMOBILIARIO).

                  POR TANTO, CREO FIRMEMENTE QUE ESTA POSIBLE COOPERACIÓN PUEDA AYUDAR A MEJORAR LA LEY Y LLEVAR A NUESTRA PROFESIÓN AL LUGAR QUE VERDADERAMENTE LE CORRESPONDE INSTITUCIONALMENTE Y SOCIALMENTE.

                  JORGE DE ABAJO BEDMAR (ING.TEC.TOPOGRAFÍA / PERITO JUDICIAL)

                  ENLACE  COMENTADO: http://www.geometra-experto.com/17008-1/

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                  SOBRE MÍ

                  Jorge de Abajo Bedmar

                  Ingeniero Técnico en Topografía. Perito Judicial.

                  Profesional de la Geometría, Cartografía y Topografía, centrado en el campo de la Propiedad Inmobiliaria. Con una experiencia de 14 años en la topografía, mi trayectoria laboral empezó en el área de la construcción, especialmente en la obra civil, llegando a la actual investigación y gestión de la propiedad de bienes inmuebles.

                  "Lo que con mucho trabajo se adquiere, más se ama". (Aristóteles)

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